Переоценена ли недвижимость Великобритании?

Пока рост цен на недвижимость в Великобритании продолжает бить рекорды, экономисты спорят о том, находится ли рынок в состоянии пузыря. Если сложить вместе стоимость всего жилого фонда по текущим ценам, то получается сумма 9.2 триллиона фунтов, что превышает ВВП страны примерно в четыре раза.

Никого, вероятно, не удивляет, что основной прирост стоимости жилья в абсолютном выражении приходится на юго-восток страны и Лондон. Менее интуитивно понятно то, почему цены уверенно росли последние пять лет и решительно ускорились с начала эпидемии Covid-19. 

За эти пять лет произошло два поистине сейсмических события: референдум о выходе Великобритании из Европейского Союза (2016 год) с последующими мучительными переговорами и собственно Covid-19 и все, что с ним связано — начиная с марта 2020 года. Оба события имели шанс столкнуть рынок недвижимости в очень крутое пике, но этого не произошло. Да, были очень временные ценовые просадки по отдельным объектам, но которые очень быстро выкупались нетерпеливыми покупателями. Так можно ли говорить о пузыре, как о несоответствии цены на актив (недвижимость) его фундаментальным показателям?

Самый фундаментальный из всех фундаментальных показателей — это соотношение спроса и предложения. Оба параметра могут выходить за рамки рациональных значений. Например, неистовые продавцы дизельных авто вполне могут действовать нерационально, если их вера в неминуемый запрет дизельных двигателей в ближайшем будущем не подкреплена убедительными доказательствами. На другой стороне баррикад покупатели. Было ли что-то рациональное в скупке туалетной бумаги в первый локдаун?

В плане недвижимости аргументы в пользу сильного спроса следующие:

• Недостаток жилья в целом в Великобритании на душу населения. Это в частности вызвано продолжающимся приростом населения, а также сравнительно высокой его плотностью на единицу территории.
• Доступность ипотечных кредитов. Ставки, по которым данные кредиты берутся сейчас, находятся на исторических минимумах благодаря мягкой денежно-кредитной политике Банка Англии.
• Историческая дешевизна фунта относительно других валют: это поддерживает спрос со стороны нерезидентов.
• Сравнительно высокие цены на аренду жилья в совокупности с относительной незащищенной позицией арендатора по отношению к арендодателю (лендлорду): выселение арендатора и сейчас возможно без явных причин за 2 месяца.
• Культурный вопрос: есть масса стран, где владение своим жильем не является миссией и «пунктиком» для огромного числа граждан. Великобритания не входит в число таких стран: о своем квадратном метре мечтает подавляющее большинство (даже если не признается в этом).
• За время эпидемии многие накопили достаточные суммы за счет снижения расходов на транспорт и развлечения. Эти деньги выплеснулись на рынок жилья.
• Опасения по поводу инфляции: эта тема стала актуальной всего полгода назад, но уже начинает играть важную роль. Никому не нравится видеть, как деньги теряют покупательную способность. Но при этом уже даже не одно поколение людей видели только рост цен на недвижимость с минимальными коррекциями.
• Временные налоговые льготы, введенные во время эпидемии.

А что со стороны предложения:

• Великобритания — это остров. Территории сравнительно мало, а если брать территорию, пригодную для постройки — еще меньше. Меньше площадок для строительства — меньше домов — меньше предложение.
• В Англии не любят жить в высотках. Отсюда и их небольшое количество, в основном в нескольких крупных городах. Если для того, чтобы построить жилье для 1000 человек, требуется в десятки раз больше места, чем в других городах, где высотное строительство более развито, очевидно возникает дефицит предложения.
• Очень сложно кого-то выселить и снести ветхое жилье для постройки нового. Во-первых, нужно платить большую компенсацию. Во-вторых, если на месте десятка старых викторианских домов можно построить башню из тридцати этажей на 1000 семей, — это выгодно. А если десяток старых домов заменяется тем же десятком новых, то никакого нового предложения не возникает.
• Рост цен на стройматериалы и рабочую силу. Первое — это явление последних полугода, когда инфляция начала резко ускоряться. Второе — частично эффект от Брексита.

Если высокий спрос и недостаточное предложение — не иррациональное поведение участников рынка, а как раз логичный результат всех действующих факторов, можно ли говорить о переоцененности недвижимости и соответственно о пузыре?

Никто не спорит с тем, что квартиры и дома в Англии и особенно в Лондоне стоят очень дорого в абсолютном выражении и относительно средних по стране зарплат. Но означает ли это, что цены неминуемо и сильно упадут?

Недвижимость — это не акции и даже не автомобили (обычно второй по стоимости актив в семье). Недвижимость сложно купить и продать. К тому же специфика именно Англии — это наличие гербового сбора (Stamp duty), который взимается как процент от сделки. Это все существенно снижает мобильность населения с точки зрения купли-продажи.

Для того, чтобы цены сильно и надолго упали, нужно как минимум одно из двух условий:

• Массовая продажа жилья собственниками (либо теми, кто живет в этой недвижимости, либо сдает в рамках бизнеса).
• Существенное увеличение предложения со стороны застройщиков с одновременным падением спроса.

Первое обстоятельство вероятно в случае вынужденной продажи из-за невозможности обслуживать ипотечный кредит. Но допустит ли правительство массового банкротства частных владельцев или скорее обесценит деньги через инфляцию, но будет держать ставки на сравнительно низком уровне? Время покажет.

Второе обстоятельство также возможно, но маловероятно. Для этого нужно одновременно наступление жесткой экономической рецессии и небывалая активность строителей. Вряд ли это произойдет одновременно.